תקן 21 ופינוי-בינוי
המספרים שמכריעים אם העסקה הוגנת
פרויקט התחדשות עירונית עומד או נופל על שתי שאלות: האם הוא כדאי כלכלית, והאם התמורה לדיירים הוגנת. שומת תקן 21 עונה על שתיהן - ואנחנו עורכים אותה ומלווים דיירים ויזמים מבדיקת ההיתכנות ועד המימוש.
תקן 21 - השפה המשותפת של ההתחדשות
תקן 21 (בנוסחו המעודכן - תקן 21.1) הוא תקן שמאי מחייב שקבעה מועצת שמאי המקרקעין שליד השמאי הממשלתי הראשי. הוא נותן לשמאי "שפה אחידה" לבחון פרויקט פינוי-בינוי או התחדשות עירונית.
בלי בלבול ובלי מילים גדולות - התקן עונה על שתי שאלות שמעניינות כל צד בעסקה:
2. האם התמורה לדיירים הוגנת? כלומר, האם מה שמקבל הדייר שווה את הדירה והזכויות שהוא מביא לעסקה.
חוות דעת אובייקטיבית לפי תקן 21 הופכת ויכוח של "תחושות" למשא ומתן על מספרים - וזה מה שמזיז פרויקטים קדימה.
המתודולוגיה - שני מאזנים
השמאי בונה שני "מאזנים" משלימים: אחד מצד הדייר ואחד מצד היזם. כל רכיב מתורגם לערך כספי ומותאם ללוח הזמנים של הפרויקט.
שווי הדירה הקיימת
כמה שווה הדירה של הדייר היום, לפי עסקאות השוואה באזור. זו נקודת הפתיחה של מאזן הדייר.
שווי הדירה החדשה
השווי הצפוי של הדירה שהדייר יקבל - לפי שטח, קומה, מפרט וסביבה בבניין החדש.
התמורות הנלוות
מרפסת, ממ"ד, מחסן וחניה, דמי שכירות לתקופת הבנייה, כיסוי הוצאות מעבר, ולעיתים דמי איזון בין דיירים.
מאזן היזם וזכויות הבנייה
סך ההכנסות מכל הדירות שניתן לבנות ולמכור (לפי זכויות התב"ע) מול כלל העלויות - בנייה, פינוי, מימון ושיווק.
היוון ומקדמי דחייה
כסף שמתקבל בעוד שלוש שנים שווה פחות מכסף היום. כל הזרמים מתורגמים לערך נוכחי כדי שההשוואה תהיה הוגנת.
מיסוי ורווח יזמי
היטל השבחה, מס שבח/רכישה ופטורים רלוונטיים נכנסים למאזן. הרווח היזמי שנותר הוא המדד לכדאיות הפרויקט.
מתי נדרשת שומת תקן 21
אותה שומה משרתת ארבעה צרכים שונים - לכל אחד מהם נקודת מבט אחרת.
דיירים
לפני שחותמים - לדעת בוודאות אם התמורה המוצעת הוגנת, ולשפר את תנאי ההסכם מול היזם מתוך עמדת ידע.
יזמים ומארגנים
לבחון את כדאיות הפרויקט והרווח היזמי לפני התחייבות - ולקבל דוח שמאי שיעמוד גם מול הבנק המלווה.
בית משפט ומפקח
בהליכי "דייר סרבן" - חוות דעת המוכיחה שהעסקה הוגנת וכדאית, ולכן הסירוב אינו סביר.
בסיס למשא ומתן
חוות דעת ניטרלית שמשמשת קרקע משותפת לכל הצדדים - ומקצרת מחלוקות ארוכות.
מושגים שכדאי להכיר
כמה מהמונחים שחוזרים שוב ושוב בהתחדשות עירונית - בלי הז'רגון.
דייר סרבן
בעל דירה במתחם שמסרב לחתום. כשרוב גדול כבר הסכים, ניתן בתנאים מסוימים לתבוע אותו אם סירובו אינו סביר - ושומת תקן 21 היא הכלי להוכיח זאת.
דמי איזון
תשלומי השלמה המאזנים פערים בשווי בין דיירים שונים (דירה גדולה מול קטנה, קומה גבוהה מול נמוכה), כדי שכל אחד יקבל תמורה הוגנת ביחס למה שהביא.
ערבויות
בטוחות שהיזם נותן לדיירים - ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים ועוד - שמבטיחות שהדירה תיבנה ותימסר וכספם מוגן גם אם היזם נקלע לקשיים.
תמ"א 38 מול פינוי-בינוי
תמ"א 38 = חיזוק בניין קיים בלי הריסה (פרויקט נקודתי). פינוי-בינוי = הריסת מתחם ובניית מבנים חדשים במקומו (פרויקט רחב היקף).
העבודה איתנו, צעד אחר צעד
היכרות והבנת הצורך
נבין מי אתם בעסקה - דיירים, יזם, מארגן או צד בהליך - ומה השומה צריכה להשיג.
איסוף נתונים וביקור
אוספים נסחי טאבו, תב"עות, היתרים ועסקאות, ומבקרים במתחם כדי להעריך את המצב הקיים והפוטנציאל.
עריכת שומת תקן 21
בונים את שני המאזנים - הוגנות התמורה לדיירים וכדאיות הפרויקט ליזם - בחוות דעת מנומקת ושקופה.
הצגה וליווי
מציגים את הממצאים, מלווים במשא ומתן ובדיון מול המפקח או בית המשפט, ומחזיקים את הפרויקט עד למימוש.
למי מיועד הליווי שלנו?
לכל מי שמעורב בפרויקט התחדשות - בכל צד של השולחן.
- נציגויות דיירים השוקלות הסכם פינוי-בינוי
- בעלי דירות שרוצים לוודא שהתמורה הוגנת
- יזמים ומארגנים הבודקים כדאיות פרויקט
- עורכי דין המלווים מתחמי התחדשות
- צדדים בהליך "דייר סרבן" מול המפקח או בית המשפט
- בנקים וגופים מממנים הזקוקים לדוח שמאי
מה חשוב לדעת
מה בעצם בודקת שומת תקן 21?
אני דייר - איך זה עוזר לי?
מה זה "דייר סרבן" ואיך תקן 21 קשור?
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי?
אתם מלווים גם דיירים וגם יזמים?
בואו נבדוק את הפרויקט שלכם
השאירו פרטים ושמאי מוסמך יחזור אליכם לשיחת ייעוץ ראשונית על פרויקט ההתחדשות - ללא התחייבות.
שלחו לנו פנייה
נחזור אליכם בהקדם האפשרי